Недвижимость – серьезное и дорогостоящее приобретение. Поэтому договоры (сделки) в сфере недвижимости заслуживают особого внимания.
В сфере недвижимости существует два способа оформления договора:
1. Простая письменная форма договора, без нотариального удостоверения (гражданин составляет договор самостоятельно или обращается в агентство недвижимости).
2. Нотариальная форма договора (правовая экспертиза, составление, удостоверение и передача на регистрацию договора нотариусом).
В настоящее время в законодательстве наблюдается благоприятные тенденции укрепления законности при сделках с недвижимым имуществом. Происходит упорядочение отношений в системе, где государственный регистратор осуществляет регистрацию прав собственности на основании нотариально удостоверенной сделки, нотариус несёт ответственность за правовую сторону сделки и достоверность данных государственных реестров, а риелтор обеспечивает все рыночные аспекты сделки. В то же время на рынке недвижимости появились новые способы мошенничества, с помощью которых людей лишают жилья. Во многих случаях именно своевременное обращение к нотариусу служит эффективной защитой от преступников.
Законом установлено обязательное присутствие нотариуса в наиболее проблемных сегментах правоотношений на рынке недвижимости, где есть риск не учесть интересы того или иного собственника, нарушить его законные права, чем нередко пользуются мошенники.
• для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
• для всех сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
• для всех сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
• с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.
• соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака
• брачные договоры
• договоры пожизненного содержания с иждивением (ренты)
• договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.
Сделки в простой письменной форме многие россияне считают более быстрыми и дешёвыми, не задумываясь о том, что за такую сделку, по сути, никто не несёт ответственности, а следовательно — не гарантирует сторонам сделки соблюдение их прав. Нотариус разъясняет сторонам все возможные последствия сделки, предупреждает, что притворная сделка может быть признана впоследствии судом недействительной, как нарушающая права других собственников. В случае если у нотариуса возникнут основания считать сделку притворной, он откажет в ее удостоверении. Таким образом, участие нотариуса в сделке с недвижимостью предупреждает нарушение прав одной из сторон сделки, поэтому обращаться к нотариусу целесообразно даже в тех случаях, когда сделка не требует обязательного нотариального удостоверения. О том, что нотариус проводит проверку перед удостоверением сделки, например, купли-продажи квартиры, знают многие. А вот что именно он проверяет, не всем понятно. Итак, нотариус проверяет: принадлежность имущества; наличие или отсутствие обременений и/или арестов (запретов); наличие или отсутствие совместной собственности супругов; наличие или отсутствие брачного договора; наличие или отсутствие прав третьих лиц; наличие или отсутствие сведений об участниках сделки в Росфинмониторинге, наличие или отсутствие сведений об участниках сделки в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве; наличие или отсутствие сведений об участниках сделки о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. При этом нотариус проверит — соблюдено ли преимущественное право остальных сособственников квартиры на покупку доли в случае, если речь идет о сделке купли-продажи. Уведомлены ли сособственники о готовящейся сделке, также проследит нотариус. Кстати, нотариус и сам может известить сособственников по просьбе продавца. Также нотариус проверит и другие аспекты сделки, чтобы не осталось сомнений в ее законности. В случае если речь идет о дарении, нотариус удостоверится в том, что сделка не является притворной и не скрывает под собой продажу доли. Нотариус не только детально проверяет все необходимые сведения и документы, но и лично общается с участниками сделки, выясняя их реальную волю и убеждаясь в осознанности совершаемых ими действий. Отдельное внимание нотариуса уделяется разъяснению правовых последствий подписываемого договора. Если психическое состояние кого-то из участников сделки действительно вызывает сомнения, нотариус вправе потребовать предъявления справки из профильного медучреждения.
Безопасной при участии нотариуса становится и процедура расчета по сделке. Ранее популярностью у граждан пользовалась система расчетов через банковские ячейки. Назвать ее удобной сложно, ведь для того, чтобы рассчитаться по сделке, человеку нужно было снять деньги со счета в своем банке, приехать в банк, где арендована банковская ячейка, заложить деньги в ячейку. А уже после того, как сделка состоялась, продавец приезжал с документами в банк и забирал свои деньги из ячейки. Когда сумма денежных средств по сделке внушительна, перевозить ее опасно. Очень часто люди, выбравшие такой способ расчета, становятся жертвами грабителей. Кроме того, со временем появилась масса лазеек для мошенников, которые опустошали банковские ячейки с помощью поддельных документов и костюмированных представлений с переодеваниями и гримом. От всего этого можно уберечься сейчас, когда депозит нотариуса стал полноценным механизмом для расчетов по сделкам. Вместо банковской ячейки покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только условия сделки будут исполнены (будет зарегистрировано право собственности покупателя в Росреестре). Это удобный и цивилизованный механизм, а стоит услуга при этом дешевле, чем аренда банковской ячейки. Для продавца - это гарантия получения денежных средств в полном объеме с банковского счета, что исключает возможность наличия фальшивых купюр, а для покупателя – это гарантия того, что если право собственности на приобретаемую недвижимость не будет зарегистрировано, ему не составит труда вернуть себе переданные за недвижимость денежные средства, т.к. нотариус распорядится о передаче денег продавцу только после проведения полной процедуры государственной регистрации и перехода права собственности с условием получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Уже не первый год действует правило: сделку по отчуждению объекта недвижимости может осуществить любой нотариус субъекта РФ, где находится соответствующее имущество. Это здорово облегчило многим жизнь — человеку не приходится тратить деньги и время, чтобы ехать на другой конец края или области. Обращение к нотариусу сегодня — это удобно, оперативно и доступно. Все нотариусы России предоставляют услуги в режиме «одного окна», т.е. сами получают и направляют необходимые документы, избавляя граждан от лишних хлопот. Благодаря этому упростился целый ряд процедур. Например, для удостоверения сделки с недвижимостью единственное, что сейчас нужно сделать ее участникам, — прийти в нотариальную контору. А нотариус с помощью Единой информационной системы нотариата сам оперативно запросит информацию у Росреестра и других государственных органов. Сразу после удостоверения сделки нотариус направит документы в Росреестр для регистрации права собственности. Срок регистрации по нотариально удостоверенной сделке составит три дня. Причем направить документы на регистрацию нотариус может теперь и в электронном виде, что позволит сократить срок регистрации права до одного рабочего дня.
Кроме того, существует возможность видеофиксации сделки и любого иного нотариального действия. Материалами видеофиксации признаются не только видеозаписи, но и фотографии, а также аудиозаписи. Нотариус вправе разместить в своем кабинете стационарную камеру либо использовать для записи нотариального действия мобильное устройство. Последнее может применяться также, если нотариус оказывает услуги вне помещения нотариальной конторы. При этом клиенты нотариуса должны быть предупреждены о том, что ведется запись. Материалы видеофиксации должны храниться как минимум пять лет. Они относятся к персональным данным и подлежат соответствующей защите. Допускается передача записей по требованию суда, прокуратуры, органов следствия, а также по запросу нотариальной палаты в связи с возбуждением дисциплинарного производства в отношении нотариуса. Видеофиксация важна как для нотариусов, так и для граждан. Первые смогут с помощью записи доказать соблюдение всех требований, предъявляемых к их работе, а у вторых будет возможность защитить свои права, если кто-то оспаривает совершение того или иного нотариального действия.
Любой удостоверенный нотариусом акт обладает повышенной доказательственной силой, невозможно просто оспорить сделку, если она совершена в нотариальной форме. Любая сделка, условия которой удостоверены нотариусом, либо любой иной документ, нотариально удостоверенный, теперь даже в случае возникновения каких-то проблем будут рассматриваться судом как факты, в подлинности которых сомнений нет. Проще говоря, если до этого при рассмотрении дела в суде судья мог принять нотариально удостоверенный документ, как доказательство, но мог и попросить предоставить дополнительные подтверждения фактам, удостоверенным нотариусом, то сейчас нотариально удостоверенный документ является безусловным доказательством. Чтобы оспорить его, нужно делать это в особом порядке, в рамках отдельного дела попытаться признать незаконным само нотариальное действие — если есть основания подозревать, что нотариус произвел его с нарушениями, либо доказать, что нотариальный акт не создавался вообще, то есть в суд принесли фальшивку. Последнее, впрочем, проверяется практически моментально.
Каждый нотариус страны несет полную имущественную ответственность за результат своей профессиональной деятельности. Это значит, что за любую ошибку, недочет или забытую процедуру, предусмотренную законом в рамках совершения конкретного нотариального действия, нотариус отвечает рублем. И рублей пострадавшему будет выплачено ровно столько, сколько потерял гражданин или юридическое лицо из-за некачественной работы нотариуса. Ни один другой профессиональный участник рынка недвижимости не предоставляет таких финансовых гарантий. Изменилась система обеспечения профессиональной ответственности нотариусов. Был создан и начал полноценно функционировать Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который выступает четвертой, финальной ступенью всей страховой системы нотариата. Первый источник возмещения ущерба, причиненного гражданину вследствие нотариальной ошибки, — индивидуальная страховка нотариуса. Сегодня это минимум 5 млн. рублей. Вторая ступень — коллективная страховка нотариальной палаты региона. Третья ступень —— личное имущество нотариуса. И только если всего вышеперечисленного оказалось недостаточно, на покрытие ущерба пойдут средства Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Однако важно отметить, что ключевая задача сегодня состоит не в устранении последствий причиненного честным гражданам ущерба, а в изначальной минимизации рисков и обеспечении безопасности и стабильности оборота недвижимости в стране. Именно этот первостепенный вопрос и помогает решить нотариус.
Установленные сегодня законом тарифы на нотариальное удостоверение сделок являются экономически обоснованными и доступными для подавляющего большинства россиян. Для особых категорий граждан - инвалидов, ветеранов ВОВ, несовершеннолетних и др. - предусмотрен целый ряд льгот при их обращении за тем или иным нотариальным действием. За последние годы в России нотариальные тарифы на удостоверение сделок с недвижимостью были снижены в трехкратном размере. Так, сегодня при сделке с участием несовершеннолетнего лица или в случае отчуждения долевой собственности, тариф рассчитывается как 0,5% от стоимости объекта недвижимости и ограничивается порогом в 20 тысяч рублей. Для шестнадцати категорий граждан предусмотрены дополнительные льготы. Например, инвалиды I и II групп платят только половину величины нотариального тарифа. При этом, ответственность за удостоверенную сделку нотариус несет полноценную вне зависимости от предоставленных льгот и прочих обстоятельств.